Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert; spätere Verfügungen über die Wohnung, die diesen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind ihm gegenüber unwirksam.
Kurz erklärt
Zwischen Notartermin und Eintragung des Käufers als Eigentümer vergehen oft Wochen. In dieser Zeit ist noch der Verkäufer Eigentümer. Die Vormerkung schließt diese Lücke: Belastet der Verkäufer die Wohnung nachträglich mit einer Grundschuld oder überträgt er sie an jemand anderen, ist das insoweit unwirksam, als es den Anspruch des Käufers beeinträchtigt. Das gilt auch für Zwangsvollstreckung und Insolvenzverwalter. In der Insolvenz des Verkäufers bleibt der gesicherte Anspruch durchsetzbar.
Eingetragen wird die Vormerkung auf Bewilligung des Verkäufers. In der Praxis macht der Kaufvertrag die Zahlung des Kaufpreises üblicherweise davon abhängig, dass sie eingetragen ist. Mit der Umschreibung des Eigentums hat sie ihren Zweck erfüllt.
Für die Gemeinschaft zählt beim gewöhnlichen Weiterverkauf erst die Eintragung als Eigentümer. Anders beim Kauf einer neu aufgeteilten Wohnung vom teilenden Eigentümer, etwa einem Bauträger: Ist die Vormerkung eingetragen und die Wohnung übergeben, gilt der Käufer gegenüber der Gemeinschaft schon als Wohnungseigentümer. Er zahlt dann Hausgeld und stimmt mit.
Rechtsgrundlage
- § 883 BGB
- Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Einräumung eines Rechts am Grundstück. Spätere Verfügungen, die ihn vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind insoweit unwirksam, auch in der Zwangsvollstreckung und durch den Insolvenzverwalter.
- § 885 BGB
- Eingetragen wird auf Bewilligung dessen, dessen Grundstück betroffen ist, oder aufgrund einer einstweiligen Verfügung.
- § 888 BGB
- Der Käufer kann von einem späteren Erwerber eines Rechts die Zustimmung zur Löschung verlangen, soweit dessen Erwerb ihm gegenüber unwirksam ist.
- § 106 InsO
- Auch in der Insolvenz des Verkäufers kann der Käufer Befriedigung seines vorgemerkten Anspruchs verlangen.
- § 10 Abs. 1 GBV
- Vormerkungen, die das Eigentum betreffen, stehen in Abteilung II.
- § 8 Abs. 3 WEG
- Beim Erwerb vom teilenden Eigentümer gilt der Käufer mit Vormerkung und Besitzübergabe gegenüber der Gemeinschaft als Wohnungseigentümer.
Beispiel
Frau K. kauft am 4. März 2027 eine Wohnung für 320.000 €. Am 25. März wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, am 2. April zahlt sie den Kaufpreis. Am 10. April lässt ein Gläubiger des Verkäufers eine Zwangshypothek auf die Wohnung eintragen. Gegenüber Frau K. ist diese Belastung unwirksam, soweit sie ihren Anspruch beeinträchtigt. Frau K. kann vom Gläubiger die Zustimmung zur Löschung verlangen.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Was ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Eine Eintragung in Abteilung II, die zeigt, dass ein Käufer einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums hat (§ 10 Abs. 1 GBV). Sie wird auf Bewilligung des Verkäufers eingetragen (§ 885 Abs. 1 BGB) und schützt den Käufer bis zu seiner eigenen Eintragung als Eigentümer.
Wie lange dauert die Eintragung einer Auflassungsvormerkung?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Wie schnell die Vormerkung und später die Eigentumsumschreibung eingetragen werden, hängt von der Bearbeitung beim Grundbuchamt ab. Den Antrag stellt in der Regel der Notar nach der Beurkundung.
Bin ich mit der Vormerkung schon Eigentümer?
Nein. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Kaufen Sie eine neu aufgeteilte Wohnung vom teilenden Eigentümer, gelten Sie gegenüber der Gemeinschaft aber schon als Wohnungseigentümer, sobald die Vormerkung eingetragen ist und Sie die Wohnung übergeben bekommen haben (§ 8 Abs. 3 WEG).
Verwandte Begriffe
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.