Was ist eine Auflassung?
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung übergehen soll; beide erklären sie gleichzeitig vor einem Notar oder einer anderen zuständigen Stelle, Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung.
Kurz erklärt
Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es zwei rechtliche Schritte. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, das Eigentum zu übertragen, und muss notariell beurkundet werden. Die Auflassung gehört zur Übertragung selbst: Verkäufer und Käufer einigen sich, dass das Eigentum übergehen soll. Oft stehen beide in derselben Urkunde, man spricht dann vom Kaufvertrag mit Auflassung. Die Auflassung darf nicht unter eine Bedingung gestellt werden.
Die Auflassung allein macht noch niemanden zum Eigentümer. Dazu muss das Grundbuchamt den Käufer eintragen, und das tut es erst, wenn unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer vorliegt. Für die Eigentümergemeinschaft zählt grundsätzlich der Tag der Eintragung: Ab dann ist der Käufer Mitglied, schuldet das fällig werdende Hausgeld und stimmt in der Eigentümerversammlung mit. Eine Ausnahme gilt beim Ersterwerb einer neu aufgeteilten Wohnung, siehe Auflassungsvormerkung.
Rechtsgrundlage
- § 925 BGB
- Die Auflassung wird bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt; zuständig ist jeder Notar. Unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist sie unwirksam.
- § 873 Abs. 1 BGB
- Das Eigentum an einem Grundstück geht durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch über.
- § 311b Abs. 1 BGB
- Der Kaufvertrag über ein Grundstück, auch über Wohnungseigentum, bedarf der notariellen Beurkundung.
- § 20 GBO, § 9 GBV
- Das Grundbuchamt trägt den Erwerber nur ein, wenn die Auflassung erklärt ist. In Abteilung I werden der Tag der Auflassung und der Tag der Eintragung vermerkt.
- § 22 GrEStG
- Eingetragen wird erst, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.
- § 12 WEG
- Sieht die Gemeinschaftsordnung es vor, braucht der Verkauf zusätzlich eine Zustimmung, meist die Verwalterzustimmung.
Beispiel
Herr S. verkauft seine Wohnung Nr. 3 in einem Haus mit sechs Wohnungen an Frau K. Am Donnerstag, 4. März 2027, beurkundet der Notar Kaufvertrag und Auflassung in einer Urkunde. Am Dienstag, 18. Mai 2027, trägt das Grundbuchamt Frau K. ein; in Abteilung I stehen nun der Tag der Auflassung und der Tag der Eintragung.
Das Hausgeld ist jeweils am 1. eines Monats fällig. Den Betrag vom 1. Mai schuldet der Gemeinschaft noch Herr S., den vom 1. Juni schon Frau K. Wer es im Verhältnis der beiden zueinander trägt, regelt der Kaufvertrag.
Fiktives Beispiel, alle Namen und Beträge erfunden.
Häufige Fragen
Was bedeutet Auflassung im Grundbuch?
Die Auflassung ist die Grundlage, auf der das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt (§ 20 GBO). In Abteilung I des Grundbuchs werden bei der Eintragung der Tag der Auflassung und der Tag der Eintragung vermerkt (§ 9 Abs. 1 GBV).
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung sichert, bis er selbst eingetragen ist. Sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer die Wohnung vorher noch an jemand anderen überträgt oder neu belastet (§ 883 Abs. 2 BGB).
Gibt es einen Kaufvertrag ohne Auflassung?
Ja. Kaufvertrag und Auflassung können in getrennten Urkunden erklärt werden. Die Auflassung wird dann später nachgeholt, wieder bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einem Notar oder einer anderen zuständigen Stelle (§ 925 Abs. 1 BGB).
Verwandte Begriffe
- Auflassungsvormerkung
- Eigentümerwechsel
- Grundbuchauszug
- Wohnungsgrundbuch
- Verwalterzustimmung
- Alle Begriffe
Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.