Was ist die Niederschrift der Eigentümerversammlung?
Die Niederschrift ist das Protokoll über die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung; sie ist unverzüglich aufzunehmen und vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
Kurz erklärt
Das Gesetz spricht von Niederschrift, im Alltag sagt man Protokoll. Vorgeschrieben ist, dass die gefassten Beschlüsse darin stehen. Üblich und sinnvoll sind außerdem Ort und Datum, die Teilnehmer und Vollmachten, der Wortlaut jedes Antrags und das Ergebnis mit Ja, Nein und Enthaltungen. Die Niederschrift ist etwas anderes als die Beschluss-Sammlung, die nur den Wortlaut der Beschlüsse fortlaufend nummeriert festhält.
Die Niederschrift beweist, was beschlossen wurde; sie ist aber keine Voraussetzung dafür. Ein Beschluss kommt zustande, wenn die Versammlungsleitung das Ergebnis feststellt und verkündet. Auch die Frist für die Anfechtungsklage läuft ab der Beschlussfassung, nicht ab dem Eingang des Protokolls. Wer bei der Bestellung des Verwalters die Unterschriften öffentlich beglaubigen lässt, kann die Niederschrift später als Nachweis der Verwaltereigenschaft verwenden, etwa beim Grundbuchamt.
Rechtsgrundlage
- § 24 Abs. 6 WEG
- Über die Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen; Unterschriften von Vorsitz, einem Eigentümer und gegebenenfalls Beiratsvorsitz oder Vertreter.
- § 24 Abs. 7 und 8 WEG
- Davon getrennt: die Beschluss-Sammlung.
- § 26 Abs. 4 WEG
- Nachweis der Verwaltereigenschaft durch Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften.
- § 45 WEG
- Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung.
- § 18 Abs. 4 WEG
- Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Beispiel
Versammlung einer WEG am Dienstag, 8. Juni 2027. Beschlossen werden der Wirtschaftsplan 2028 und ein Wartungsvertrag für die Heizung. Die Verwalterin schreibt die Niederschrift am nächsten Tag und unterschreibt als Vorsitzende, dazu Eigentümer Herr B. und die Beiratsvorsitzende Frau D. Wer einen der Beschlüsse anfechten will, muss bis Donnerstag, 8. Juli 2027, Klage erheben, egal wann das Protokoll ankommt.
Fiktives Beispiel, Namen und Termine erfunden.
Häufige Fragen
Bis wann muss das Protokoll der Eigentümerversammlung vorliegen?
Das Gesetz verlangt, die Niederschrift unverzüglich aufzunehmen, also ohne schuldhaftes Zögern (§ 24 Abs. 6 Satz 1 WEG). Eine feste Frist in Tagen nennt es nicht. Die Frist für eine Anfechtungsklage läuft unabhängig davon ab der Beschlussfassung (§ 45 WEG).
Wer muss das Protokoll unterschreiben?
Der Vorsitzende der Versammlung, in der Regel der Verwalter, und ein Wohnungseigentümer. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, unterschreibt auch dessen Vorsitzender oder sein Vertreter (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG).
Ist ein Beschluss unwirksam, wenn das Protokoll fehlt oder falsch ist?
Nicht allein deshalb. Ein Beschluss kommt mit der Feststellung und Verkündung des Ergebnisses in der Versammlung zustande (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01). Die Niederschrift dient dem Nachweis. Fehler sollten Sie trotzdem umgehend in Textform bei der Verwaltung rügen.
Verwandte Begriffe
- Eigentümerversammlung
- Beschluss-Sammlung
- Beschluss
- Anfechtungsklage
- Verwaltungsbeirat
- Einberufung
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Keine Rechtsberatung. Dieser Glossareintrag erklärt die allgemeine Rechtslage, Stand Oktober 2026. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, etwa durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht oder Ihren Eigentümerverein. Ihre Gemeinschaftsordnung kann Abweichendes regeln, soweit das Gesetz es zulässt.